中古屋漏水原屋主一定賠？現實跟你想像的不一樣

常常聽到仲介和買方說，民法有半年的漏水保固。
這是誤解跟誤傳！市場上許多錯誤觀念不斷流傳！
對於法律，我們不能道聽塗說，一定要有準確認知，才能爭取最大利益！
今天阿傑就針對民法中，物之瑕疵擔保相關條文來聊一聊相關的觀念
因為漏水就是屬於物之瑕疵的一種！

我們先看一下民法條文：
第373條（標的物利益與危險之承受負擔）
買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。
這裡提到的民法373條，是指物的權利跟危險自交付起，
就轉移給買受人了。

第354條（物之瑕疵擔保責任與效果）
物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

因此這一條主要是說，交付時賣方應保證沒有會損害該物價值的瑕疵。
這裡沒有什麼不容易理解的部分，也就是說，
瑕疵擔保是以買賣的時間點為畫分，
買賣前產生的瑕疵才屬於賣方的責任。
以房屋的漏水來說，買賣前已產生的漏水，
才是屋主須負擔擔保的瑕疵。

接下來就是大家比較容易誤解的部分了！

第356條（買受人之檢查通知義務）
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物

第355條（物之瑕疵擔保責任之免除）
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

第357條（檢查通知義務之排除）
前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。

綜合這三條，我們可以清楚知道，瑕疵也可以是物品的一部分；
如果買方對於瑕疵已知情並可接受，賣方便不須負擔瑕疵擔保責任，
畢竟瑕疵可以用價格折讓彌補的。
而356條、357條，
應該是為了買賣雙方對合約反悔或詐術而制定的反制條款；
所以356條規定如果依通常程序檢查能發現的瑕疵，
但買方沒發現，是買方的責任，視同買方接受該瑕疵。
而357條則是規定如果出賣人故意不告知瑕疵，
則賣方還是要負擔瑕疵擔保。

看完這四條條文，阿傑先幫大家做個整理，

以我們今天主題漏水來看的話，
首先，瑕疵擔保是指保證交付時無瑕疵，
所以屋主要負責的漏水問題，是交屋時就已經存在的漏水，並非日後才產生的漏水喔！

再來，就是屋主有保證沒有漏水的話，才需要負漏水的瑕疵擔保責任。
因為漏水此種瑕疵顯而易見，若屋主沒有保證該屋無漏水，
買方沒有發現漏水是買方的過失，屋主無須負漏水擔保責任；
除非漏水處無法以通常程序檢查發現，
也就是漏水處若屋主有重新油漆、貼壁紙或是裝潢包裹，
這就屬於故意不告知的範圍，

此時，即使屋主沒有保證漏水，而當時有漏水問題買方沒有發現，
屋主仍是必須負責漏水瑕疵擔保的。

接下來，我們看一下瑕疵擔保的效力：
第359條（物之瑕疵擔保效力1~解約或減少價金）
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，
買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
第360條（物之瑕疵擔保效力2~請求不履行之損害賠償）
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，
而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。 

一般，瑕疵擔保有三種請求權：
1、減少價金
2、解除契約
3、損害賠償
而359條寫得很清楚，解除契約有失公平者，買受人只能請求減少價金。
基本上，漏水就屬於此類，僅能減少價金和損害賠償，判例中很少有看到能解約的。
損害賠償部分就是因為漏水而造成的損失，也可請求損害賠償。

最後，就是很多半桶水仲介常講的民法半年漏水保固，
這到底是怎麼一回事？我們看一下民法條文：

第365條（解除權或請求權之消滅）
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，
於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

民法規定的瑕疵擔保請求權期限並不是交付的半年內，
而是通知賣方後六個月或是交付後五年。也就是說，
如果交屋當時就發生漏水，
你五年內發現通知屋主後半年內都能行使請求權，
絕非坊間誤傳的購買後半年保固喔！
不過，買方必須有辦法證明該漏水是交屋日就已經存在的。

第366條（免除或限制擔保義務之特約）
以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

這一條更是很多人簽約時常犯的法律上錯誤，
很多投資客與仲介愛在買賣契約中註明「現況交屋」，

這基本上在民法上是無效的約定。
因為屋主若告知有漏水，買方能接受，
本來就不須擔保漏水瑕疵，何須註明現況交屋？
而屋主沒保證漏水，但現況漏水不能被發現，簽現況交屋就是故意不告知，特約無效！
所以現況交屋是在玩文字遊戲，別再簽什麼現況交屋了！

那怎麼簽呢？
基本上，漏水這種問題，對買方來說，
若交屋時已漏水存在，你要幾年後才發現實務上也不太可能，
更何況還要證明該漏水是交屋日就存在，你當時還沒發現？
而對屋主來說，請求權必須五年才消滅，實在也很不合理。

所以最乾脆就是兩種方式：
1、現況有漏水，屋主明確告知，以修繕費用折給買方，
     因而不負漏水瑕疵擔保，明記在合約之中。
2、現況無漏水，屋主保證無漏水，
     另外明訂半年內願負漏水擔保責任，明訂於合約之中。

這樣對買賣雙方權利義務比較平衡，更重要是省事！
屋主不用五年內還要擔心，
而買方半年內漏水問題也不用在費心舉證。
不用搞得像民法那麼複雜，也是一件好事。

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