換屋族必看節稅大殺招！最完整的【重購退稅】介紹

想換屋的你，一定對用來打炒房的「房地合一稅」感到十分困擾，你明明是買房自住，
想換新家卻要被政府當成投資客打。

省下「房地合一稅」的方法自然是有的，而且你必須知道！搞懂「重購退稅」，
可以幫你省下一大筆本來要繳給政府的稅金，讓你有更多的錢裝潢新家！

重購退稅才不只「小換大」，還可以進一步細分為「土地增值稅」和「房地合一稅」，
兩者的退稅規定也有所不同，如果沒搞清楚，可能會無法重購退稅，白白損失一大筆費用！

關於重購退稅的文章，網路上非常的多，但是很多文章都不完整，有些還有錯誤訊息，甚至有些文章用的根本就是早已廢棄的舊法條！政府的法規又寫得生澀難懂，每個中文字你都看得懂，但是組成一個句子就讀不懂了！

在這篇文章裡，阿傑 會全面地統整重購退稅的各項規定，匯集成一篇「重購退稅大全」，
絕對是目前網路上最完整的重購退稅介紹

▋重購退稅６要點

① 舊房和新房須為相同所有權人
② 時間限制２年內（無論先買後賣or先賣後買）
③ 新屋列管５年，５年內不可出租、營利、移轉
④ 需為自用住宅
⑤ 新屋的價格需大於舊屋的價格
⑥ 出售前一年不能營業或出租

但是！

以上６要點是極度精簡的要點，是網路上最常見到的懶人包，事實上不完全是對的。

土地增值稅和房地合一稅隸屬於不同的法規下，兩者細節有所不同，不可能簡單的用6句話就帶過。

若只是想稍微了解重購退稅的朋友，以上６要點就足夠了，若你想更深入瞭解重購退稅，
為自己省下一大筆稅金，請繼續看下面的【進階版】重購退稅！

▋【進階版】重購退稅

◆土地增值稅的重購退稅

如果你是住大樓，土地增值稅數額可能沒多少，但如果你是住透天，土地增值稅肯定會有一定的數目，
那麼，這裡，你一定要仔細看！

雖然以下都說「住宅用地」，但要提醒一下，住宅用地上面有蓋房子，人是住在上面的房子裡，不單單只有土地！

① 時間限制２年內（無論先買後賣or先賣後買）

舊房子賣掉後，兩年內要買到新的房子；新的房子買到後，兩年內要賣掉舊的房子

②舊住宅用地和新住宅用地須為相同所有權人

若舊房子登記在Ａ名下，那新房子也要登記在Ａ名下。

③ 出售前一年不能營業或出租

要注意營業或出租就不算自用了哦！

④ 需為自用住宅用地

自用住宅定義：所有權人、配偶，或直系親屬（祖父母、父母、兒女）設戶籍在該處，而且不能出租或營業。

自營工廠和自耕農地也可以土地增值稅重購退稅，但這邊不討論。

⑤ 新住宅用地列管５年，５年內不可出租、營利、移轉

如果有出租、營利、或移轉，要把退的稅繳回去。

⑥ 新住宅用地的地價大於舊住宅用地的地價

這邊的地價指的是「土地公告現值總額」。

一般都會說小換大全退，大換小不退。

其實在極極少數狀況下，大換小也是可以退土地增值稅的，但實際上發生的機會很少，
所以不討論，就當作大換小不退就好。

千萬不要隨便登記夫妻共同持有

這是有些夫妻會踩雷的地方，想說新房子登記夫妻共同持有比較有保障，但若是舊房子並非共同持有，
這樣會導致無法申請「土地增值稅的重購退稅」哦！

若是想要有保障，建議可以用同一個人的名字買新房，然後再去辦理「預告登記」，
如此一來既能保障彼此權益，又不會因此白白損失「土地增值稅重購退稅」的機會哦！

◆房地合一稅的重購退稅

房地合一稅應該是身為換屋族的你，心中最大的痛。政府打炒房課重稅，
結果連我們這種無辜的換屋老百姓也要被打，實在是冤。

還好，房地合一稅也可以重購退稅，而且比土地增值稅的重購退稅來得更為彈性。

① 舊房和新房須為相同個人

這點要特別注意！

由於房地合一稅隸屬於所得稅法，而所得稅是夫妻倆人一起申報的，所以無論是丈夫或是夫妻的名字，都可以退稅！

舉例來說，今天有一對夫婦，Ａ和Ｂ，以下九種排列組合都可以重購退稅：

1. 賣掉Ａ名下的房子，新房子買Ａ的名字
2. 賣掉Ａ名下的房子，新房子買Ｂ的名字
3. 賣掉Ａ名下的房子，新房子買Ａ和Ｂ的名字，夫妻各持分一半
4. 賣掉Ｂ名下的房子，新房子買Ａ的名字
5. 賣掉Ｂ名下的房子，新房子買Ｂ的名字
6. 賣掉Ｂ名下的房子，新房子買Ａ和Ｂ的名字，夫妻各持分一半
7. 賣掉Ａ和Ｂ各持分一半的房子，新房子買Ａ的名字
8. 賣掉Ａ和Ｂ各持分一半的房子，新房子買Ｂ的名字
9. 賣掉Ａ和Ｂ各持分一半的房子，新房子買Ａ和Ｂ的名字，夫妻各持分一半

②新屋列管５年，５年內不可出租、營利、移轉

和前面的土地增值稅相同，如果有出租、營利、或移轉，要把退的稅繳回去。

③時間限制２年內（無論先買後賣or先賣後買）

這裡和前面的土地增值稅相同，也就是舊房子賣掉後，兩年內要買到新的房子；新的房子買到後，兩年內要賣掉舊的房子。

④ 需為自用住宅

這裡要特別注意！

很多網路上的文章都會寫，自用住宅的定義是「所有權人、配偶，或『未成年子女』設戶籍在該處，
而且出售前一年不能出租或營業」。

但事實上，這規定在108年11月18日就改了，但很多近期的文章還是寫舊規定。我在寫這篇文章做功課的時候，
就有看到一篇111年4月的文章，還是寫舊規定。

那新的規定是什麼呢？

新的規定並不局限於未成年子女，只要是直系血親都可以，也就是祖父母、父母、子女都可以，規定放寬許多。

參考資料：核釋所得稅法第17條之2所稱「自用住宅之房屋」之認定原則

⑤ 出售前一年不能營業或出租

這點是其實是包含在自用住宅的規定裡的，只是常常會被忽略，所以特別拉出來再講一次。

⑥ 依照新屋價格和舊屋價格的比例退稅

小換大可以退全額，比較沒有問題，但大換小的「依比例」就會讓很多人感到困擾，公式如下：

房地合一稅重購退稅公式房地合一稅重購退稅公式

舉例來說，
Ａ先生賣掉了一間1000萬的房子，繳了100萬的房地合一稅，之後買了一間500萬的舊房子，Ａ先生可以退多少的房地合一稅呢？

新屋價格和舊屋價格的比例為 500萬 / 1000萬，為2分之1。可以退的房地合一稅等於繳納的房地合一稅乘以新屋價格和舊屋價格的比例，為 100萬乘以2分之1，等於50萬元。Ａ先生可以退50萬元的房地合一稅。

寫成算式的話會是：100萬 x (500萬/1000萬) = 50萬

好好利用重購退稅，別讓自己的權益睡著了！

大坪數的房子漲得比小坪數的房子來得更快，每坪單價漲1萬元，30坪的小房子漲了30萬元的時候，60坪的大房子卻漲了60萬元。我們一般都是小換大，也就是說，把舊房子賣掉的同時，還要額外再拿錢出來「補差額」。

這時候「房地合一稅的重購退稅」就很有用了，房地合一稅通常是屋主最大的成本，而身為自住客的我們，重購退稅便是我們的最佳利器，等於多出了一筆額外的資金可以去「補差額」，所以，千萬不要錯過重購退稅！

▋重購退稅統整

再次提醒，一般常說的重購退稅，其實是包含「土地增值稅重購退稅」和「房地合一稅重購退稅」哦！

土地增值稅隸屬於「土地稅法」，房地合一稅隸屬於「所得稅法」，兩者的規定有些區別，
以下是簡易的統整：

① 舊房和新房須為相同所有權人or個人

土地增值稅一定要同一個人，房地合一稅夫妻可以互相用對方的名字。

② 時間限制２年內（無論先買後賣or先賣後買）

兩稅無差別。

③ 新屋列管５年，５年內不可出租、營利、移轉

兩稅無差別。

④ 需為自用住宅

兩稅無差別。

大多網路文章在房地合一稅的部分都會寫錯，寫成舊規定，要特別注意！

⑤ 出售前一年不能營業或出租

兩稅無差別。

⑥ 新屋的價格需大於舊屋的價格

小換大的話無差別。

若是大換小，土地增值稅絕大多數時候不可退，房地合一稅按比例退。

▋重購退稅常見誤解再次提醒

◆房地合一稅自用住宅定義

很多網路文章會寫直系血親限定未成年女子設籍，但這是舊規定，108年底已經改成只要是直系血親都可以，不論是祖父母、父母、子女都符合規定。

◆先買後賣設戶籍

如果你是先把舊房子賣掉，戶籍也沒變動，等到買到新房子後，再把戶籍遷入新房子，這樣沒什麼問題。

但如果你是先買了新房子，才把舊房子賣掉，也就是俗稱的先買後賣，這裡就要特別留意！

一定要等到舊房子賣掉之後，才能把戶籍遷出，否則，戶籍遷出之後就不算自用住宅囉！
不算自用住宅，那就不能夠重把購退稅了！

◆把戶籍遷到其他學區

這點是很多人會無意間犯的錯誤。

小朋友長大了，該上學了，身為父母，肯定想讓小朋友讀最好的學校，因此，很多人會把戶籍遷到其他學區去。

這個想法本身沒有問題，但須注意的是，千萬不要讓自己家裡完全沒有任何人設籍！

所有權人、配偶、祖父母、父母或子女至少要有一人設籍在家裡，否則，就不符合自用住宅的規定了。

若是不符合自用住宅，那麼之前退的稅金，就要全部繳回給政府了！

◆５年內不可出租、營利、移轉

出租和營利很好理解，至於移轉，很多人都只會想到買賣，但其實移轉的範圍很廣。

只要是所有權人換人，都算是移轉，除了買賣之外，還有「贈與」、「夫妻贈與」、「繼承」等等。

新買的房子５年內不能移轉所有權，就連夫妻贈與也不行，千萬要注意！

▋重購退稅範例

重購退稅小換大

Ｃ賣出舊房1000萬，房地合一稅繳了100萬，買了新房2000萬，為小換大，房地合一稅100萬全退。

舊房土地公告現值總額為200萬，土地增值稅繳了20萬，新房土地公告現值總額為500萬，為小換大，土地增值稅20萬全退。

重購退稅大換小

Ｄ賣出舊房2000萬，房地合一稅繳了100萬，買了新房1000萬，為大換小，按比例退，比例為 2000萬 / 1000萬，為2分之1，房地合一稅可退2分之1，也就是50萬。

舊房土地公告現值總額為500萬，土地增值稅繳了20萬，新房土地公告現值總額為200萬，為大換小，土地增值稅不退。

▋重購退稅用得好，換屋節稅沒煩惱

重購退稅是換屋族的一大利器，好好利用可以省下一大筆稅金，但是相關規定朝令夕改，
而且每個人條件不同，等到真的需要用上的時候，請務必記得要查詢最新的規定。

更簡單的方法是，請仲介幫忙詢問一下代書，看你的條件是否可以重購退稅，
畢竟，最後也是要請代書幫你跑重購退稅的流程，代書肯定是最瞭解相關規定的專業人士！
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