有房才有根？這５點財務沒評估當心屋主淪屋奴！

華人固有思想中一直存在著「有土斯有財」的說法，更是常聽人說「有房才有根」，相信擁有一個屬於自己的家是很多人從小到大的夢想，無論你是想在鄉村買座莊園，或著是在都會區買戶摩登大樓，又或者是郊區買棟小透天，
追根究柢，都是想要買房 ，擁有一個屬於自己的空間！

但是在 買房 築夢的同時，也要適時停看聽，審慎評估現實層面，以免衝動行事，淪為屋奴。
以下我將以從事房仲的經驗，分享５點在財務上，有買房規劃的你一定要評估的重要事項！

你的財務狀況「承擔」得起買房嗎？

買房非買菜，動輒幾百萬幾千萬，絕對不可忽視評估財務狀況的重要性。
第一步絕對是養成記帳的習慣，讓每月的收入支出一目了然，才有辦法評估財務狀況。

除非你有個富爸爸，或是少年得志，手上沒事就有個幾千萬的現金準備全款買房，
那你可以跳過這篇直接讀我的這篇文章，否則，我相信大多人買房，都是要和銀行貸款的。

和銀行貸款就是在與現金流對抗，每個月都得強制拿去一筆錢繳房貸，若是沒有先評估自己的財務狀況，
不小心買了自己背不動房貸的房子，你未來二三十年的日子就得變成屋奴，被迫降低自己所有的慾望，
然後催眠自己「至少我還有房」。

所以呢，想買房，先記帳，搞清楚錢從哪裡來，錢往哪裡去。

▋買房前要評估的第一件事：緊急預備金

◆為什麼你需要緊急預備金？

買房一大缺點就是會把生活綁得死死的，每個月的房貸都是筆不小的開銷。

若是職場上稍有閃失，丟了工作，沒了薪資收入，拿什麼來繳房貸？又或者如果你在工作上感到倦怠，
也不敢貿然轉換跑道，若是轉換跑道不成淪為待業者，又或者薪資收入沒前一份工作高，生活品質受影響是一回事，倘若房貸繳不出來，房子淪落法拍市場，頓時從有房的「人生勝利組」，淪為「負債的奴隸」，那更是得不償失。

千萬不要鐵齒認為這種事情不可能發生在自己身上，若是每個買房的人日子都一帆風順，都不會遇到職場挫折，
都有辦法付出房貸，那麼，為什麼無論經濟好壞，都有「法拍屋」的存在呢？

所以說買房之前一定要先提高自己承擔風險的能力，建議可以先儲蓄６～１２個月的緊急預備金，
也就是沒了薪資收入之後，還可以再存活６～１２月的金額，這麼一來便可安心買房，又不用擔心被房子綁得死死的。

◆緊急預備金具體來說到底是多少？

這點因人而異。

有些人身上無負債，平常粗茶淡飯，覺得首購買個小套房就很夠了，那就只需準備房貸+生活費。

有些人身上有車貸、信貸，甚至學貸，偶然還喜歡吃頓大餐犒賞自己，還要拿孝親費給家裡，
覺得首購就是要買個２房、３房才有家的感覺，那麼需要準備的金額可就多了。

但確切需要準備多少，只有你自己知道！所以，現在就開始養成記帳的習慣吧！

千萬不要忽視緊急預備金的重要性，這種東西像保險一樣是備而不用，你不希望用上他，但如果哪天派上用場，
你會感激過去的自己。買房是件大事，千萬不可馬虎，萬一失業房貸繳不出來，生活喘不過氣就算了，
房子還被銀行法拍，你不覺得很淒慘嗎？

▋買房前要評估的第二件事：頭期款

千萬別天真地認為準備2成頭期款就夠了！

◆貸款八成可遇不可求！

不是每間房子都可以貸款八成的，每間房子狀況不同，一般會建議貸款成數抓7成，也就是3成自備款，但實際貸款成數還得看銀行鑑價和個人條件，因此，若你有看見喜歡的房子，建議先找銀行房貸專員鑑價，評估看看自己是否能負擔囉！

◆買房不是只要頭期款就夠了！

很多人常常會忽略掉，除了頭期款之外，買房子還要支出很多額外的費用，例如契稅、印花稅、代書費、買賣登記規費、保險費、仲介費…等等，這些零零總總的加起來也會有個幾十萬。

除了上述費用之外，還有一個最重要的：裝潢費，買新房子肯定是要裝潢的，不可能住在空房子裡面吧！就算原屋況還可以接受好了，你總得買家具吧！也是一筆額外的開銷。

所以，買房千萬不要只準備頭期款，若是資金不足，壓縮到生活品質，那不就失去了為了改善生活而買房的初衷嗎？
 

▋買房前要評估的第三件事：財力證明

記得2013年轟動一時的「頂新魏家貸款9成9買帝寶」嗎？銀行不是慈善事業，借錢給你是為了要賺取利息，若你沒有向銀行證明你有一定的還款能力，銀行當然不會借錢給你。

簡單來說，就是要有各種證據證明你是有「經濟能力」的人。如果你是百大企業、軍公教、醫師、律師等職業，房貸條件會比較好，詳細可以參考內政部房貸專案說明，但實際還是以各家銀行為準。

穩定的金流也是一個判斷條件，包含每個月入帳金額和支出金額，也就是說你每個月會賺多少錢，每個月會剩下多少錢，你是不是月光族，銀行會以此來評估你能負擔的每月房貸還款金額，進而決定要放貸多少給你。

詳細可看這篇「負債比」。

另外，也要培養良好的信用評分，例如定時繳交信用卡帳單、不使用最低應繳金額、有一定的存款等，除此之外，和銀行沒有往來紀錄的「信用小白」也是比較難貸到款的哦！

想更瞭解信用評分，可以看這篇「太低的信用分數房貸不過？信用評分低的原因？信用評分較重的扣分項目有哪些？」
 

▋買房前要評估的第四件事：房貸和收入的比例

相信大部分的人買房都是要貸款的，切記要分配好金流，
不要因為扛房貸而影響到生活品質，買房的目的是要改善生活！

一般坊間會說，房貸最好不要超過收入的1/3，不然可能會壓縮到生活品質，我認為，這樣的說法太武斷了。

Ａ先生月入5萬，每月房貸2萬元，約佔收入40%，但名下沒有其他負債，生活也很樸素，
          生活開銷2萬元，還剩下1萬元可以存錢或投資。

Ｂ先生月入10萬，每月房貸2萬元，約佔收入20%，有車貸卡貸信貸，每天花天酒地，
          每個月都月光，有時候還得向親友借錢。

聰明的你，肯定知道Ａ先生和Ｂ先生哪一位的房貸壓力更輕鬆吧？

所以說，收入高不一定就買得起更高價的房子，重點不是你賺了多少，而是月底的時候，「口袋裡還剩多少」。

你到底能負擔多少的房貸，還得看你的生活型態而定，一個月的支出多少，只有你自己知道，
所以，老話一句，開始記帳吧！

▋買房前要評估的第五件事：能買多少總價的房子

買房要謹慎、量力而為，千萬不要硬買！

◆不建議拿信貸來湊頭期款

很多人為了買房，會用信貸來湊頭期款，也就是坊間俗稱的「8+1」房貸。

除非你真的精打細算過，考慮到各種可能性，各種風險，真的真的有辦法承受，才考慮「8+1」房貸。

房貸本身就是一筆不小的開銷，要是每個月還要多繳信貸的錢，累積起來的壓力是很重的，
肯定會壓縮到生活品質，勉強繳得起那還好，那萬一出了點意外，突然負擔不起了呢？

買房是件喜事，但也是沉重的負擔，千萬不要一失足成千苦恨。

真的不要因為一時衝動，而「過度槓桿」買房，不要硬買，槓桿開越高，摔下來越重。

◆貸款貸得過，頭期也足夠，真的就可以買房了嗎？

如同我們第四點提到的，每月房貸和收入的比例必須拿捏得當，除非你有個富爸爸，不然大部分人買房都是要貸款的，而貸款就是在和金流競賽，要想過個快樂的有房生活，金流必須得事先規劃好，老話一句，開始記帳吧！

我們保險起見，假設房貸利率之後瘋狂升息，利率升到2%，每貸款100萬元，每月還款金額是多少呢？

若是貸款20年期，每月應還款5059元；若是貸款30年期，每月應還款3696元。

◆來算算看適合買多少的房子吧！

假設王先生和王太太每個月的收入合計10萬元，預計分配收入的3萬元給房貸，
貸款30年期，那麼可以貸款的金額便是 30000 / 3696 = 8.1 (百萬)，約等於810萬元。

讀到這邊的你，也動手算算看，自己能買多少總價的房子吧！

▋買房是自己的事，要對自己負責任！

買房是件大事，無論你是因為什麼原因想要買房，一定要完善地計劃，嚴謹地評估，
絕對不要買超過自己能力所能負擔的房子！

買房應該是一件喜事，應該是要讓生活過得更好，而不是成為房奴，往後30年過得心驚膽顫，
擔心自己哪一天會沒有辦法負擔房貸！

再次提醒，想要買房的你，首先，最重要的事情，就是記帳！
只有搞清楚自己每個月錢從哪裡來，又跑到哪裡去，才能後續評估自己負擔多少金額的房子！

那麼，現在就開始規劃吧！
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