如何適當定價，賣出理想價格！阿傑讓你一次搞懂

 如果你正在考慮賣房，那麼設定一個適當的房價是非常重要的，因為這涉及到你的資產價值和銷售時間。如果設置的價格太高，可能會延長銷售時間，而設置的價格太低，則會損失資產價值。在定價時，要考慮房屋的年齡、位置、狀況、附帶設施等因素。同時，還可以諮詢房地產專家和市場趨勢來幫助您設定合理的價格。
一個適當定價的房屋可以快速售出並獲得理想的價格。

為什麼要賣房子呢？

不少人賣房子的原因，是因為工作轉換、家庭人口數、孩子學區等人生變化，想要以房換房，
假如賣房子的目的是為了換新房子，就特別要提前注意房市走向，因為這對買房子和賣房子都會有一定影響，
必須對房市有一定的了解，才能以對自己最有利的方式換房。

若是遇上房市行情好，房價呈現上漲趨勢時，要先買新房再賣舊房，盡可能買低賣高；
相反的，若是房市遇冷，房價有下跌狀況時，就要先賣舊房再買新房，才能盡可能保住較好的舊房價格，
同時降低購入新房的成本。

• 市場行情高於當初買入價格，出售可賺取利潤。
• 投資報酬率不如預期，轉換投資置產標的。
• 財務負擔過重，無法負擔。
• 家庭人數變動，造成空間不足或過多。
• 地點環境不佳，造成生活不便或發展性低。
• 考慮家庭未來規劃，如工作調職、小孩就學、移民等。
• 屋況不佳或房屋老舊，想換新房子。

不管是自住換房子或是投資，賣房子最簡單就是委託房仲出售，當然有足夠專業知識的人，也可以選擇自己出售，
不管採用哪一種方式，詳細了解房屋買賣流程，對於新手來說非常重要，這篇文章整理了幾個賣房最容易碰到的問題

決定出售價格前先做功課

買房是大多數人的人生大事，除了找到心儀的物件外，該如何以負擔得起且符合市場行情價買下一間房？
而賣房子同樣不容易，在高房價的時代，要擬定具競爭力且讓買賣雙方都欣然接受的價格，也是一大學問，
因此無論買房子、賣房子，事前一定要先做足功課。

了解行情就要先整理社區成交行情、鄰近社區成交行情，以及類似社區成交行情，並了解自身房子的賣點有哪些？

為了讓房市交易更透明，政府在2012年推出「實價登錄」，現已發展到「實價登錄2.0」，
實價登錄系統到底對買房子、賣房子有哪些幫助？能獲取哪些訊息？哪裡可以查詢實價登錄？

實價登錄是什麼？查實價登錄有什麼好處？

「實價登錄」是政府要求不動產交易的買賣雙方在交易完成後，誠實回報交易資訊和成交價格的制度，
達到房價公開透明，解決過去不動產交易資訊不對稱的問題。

對想買房子的人來說，可以透過實價登錄上的資訊，檢視自己買房子的預算，跟賣方議價時也能對市場行情有所了解，不至於買貴或遭惡意抬價。對賣方而言，可以知道自己房子在市場上的價值，訂定合理價格順利銷售。

實價登錄是誰去登記？

現行的實價登錄制度是由「買賣雙方」一起申報，送件則是可以由雙方共同協議，由其中一方或是其他代理人到地政事務所送件。如果有申報價格不實或逾期未申報，會有3萬～15萬的罰緩，罰到改正、申報為止。

從實價登錄可以得到哪些資料？

登錄的資料包含三大類：交易標的、標的資訊、價格資訊。

1. 交易標的
   土地和建物的區段門牌、不動產標示、交易筆棟數。
2. 標的資訊
   交易年月、土地轉移面積、建物轉移面積、車位轉移面積、使用分區、建物現況格局（用途、形態、建材、樓層、建築完成年月、隔間）、車位類別、社區管理、有無電梯等。
3. 價格資訊
   房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位元交易總價、每坪單價。
4. 實價登錄
   1. 內政部實價登錄網站
   2. 實價登錄比價王
   3. 樂居實價登錄
   4. 591實價登錄
   5. 104行情通實價網
   6. 好時價實價登錄

內政部實價登錄網站

實價登錄自民國101年開始實施以來，所有房屋、土地交易價格均需如實申報，因此要查詢房價最快的方式就是上內政部實價登錄網站查詢，看看鄰近的房屋最近一年成交行情大約是多少，網站上可以輸入相關的資料查詢(如下圖)。
查詢時要留意行情最好是一年內、距離500公尺內較佳，且房型及屋齡愈相近愈好，才有參考價值。

實價登錄比價王

實價登錄比價王的呈現方式以列表為主，在新建案/社區的部分，會顯示議價率、社區租金行情及租金報酬率供參考，以便於買家評估出價的價格，且社區最新行情會用LINE進行通知。但地圖功能稍嫌不足，無畫圖區域查詢功能，也無法獲取成交案件更詳盡的資料（如主建物附屬建物面積、格局、土地使用分區等）。

樂居實價登錄

樂居同樣以「社區」為主，地圖直接與Google街景功能連結，更容易知道範圍及位置。有提供各社區價格走勢並與周邊生活圈行情做比較，計算社區均價排除一樓及特殊交易，價格相對客觀。

但僅可查詢六都、新竹縣市及基隆市資料，其餘縣市查詢不到，另外，未形成社區的案件、土地、車位也查不到且僅供一年、五年成交價，無法設定交易時間。

591實價登錄

591實價登錄以「社區」為主，比對出建物確切的社區名字，並提供各社區價格走勢、周邊環境的優缺點分析及生活機能介紹。另外，也統整該社區周邊曾經有車位成交價格紀錄，估算出合理價格，將車位價格拆算。

104行情通實價網

104行情通實價網結合內政部房地產買賣實價登錄、法拍屋投標成交實價查詢，提供每戶房屋社區名稱，及完整社區市調資料，如同棟社區成交統計、社區相片、都市計劃圖及附近學區環境。

指標大樓及焦點透天屋為一年內新屋銷售成交統計，一目了然，即時掌握房市動態。

好時價實價登錄

好時價利用估價標的物的類似成交案例，配合歷史資料、空間資料與不動產其他屬性資料， 建立一套科學性的估價模型，對該標的物價格進行評估與預測。透過此估價系統可掌握不動產價格的波動及增進估價的準確性，並降低交易風險。

如何挑選實價登錄平台？

由上可知，各家實價登錄平台各有千秋，而最佳策略是以其他平台搭配政府部門的實價登錄，例如：

1. 找社區型新成屋／預售屋：實價登錄比價王／591／樂居＋內政部實價登錄網（或各縣市政府實價登錄平台）
2. 找中古屋（公寓、華廈、透天）：實價登錄比價王＋內政部實價登錄網（或各縣市政府實價登錄平台）

賣房子之前先確認屋況

想要房子賣出好價錢，一定要從房子的細處著手，給買方留下好的印象。現在的網路越來越注意「顏值」這個詞，對於房子也是如此，另外，適當美化房源圖片也是可以提高看房率的哦。

如果房子屋齡老舊，儘管擁有老房子特殊的低公設比優點，但相對地，老房子的賣相通常也較差。

屋齡大的房屋容易產生水管滲漏水或電線老舊等問題；房屋外觀或樓梯間也可能出現油漆斑駁、雜物堆疊情形，以上種種都會造成房價無法提高的絆腳石。

 

想要提高房價，給買方的第一印象最重要，房子做些簡單裝修，將房屋的裡裡外外清理整齊，
適當的美化來增加房屋賣相是必須的，容易吸引買方的目光。

清空後易給人空曠、舒適感，可以適度的在空屋裡留下桌椅、沙發增加居家空間感，
但是不要將雜物櫃、鞋櫃、甚至不要的書桌等隨意放置，會加重看房時造成視覺壓迫，突顯缺點。

房子內部屬天花板、牆面、地板所佔的面積最大，就算只有一點小骯髒或瑕疵，都會讓整體觀感大打折扣，
可以簡單的為室內牆面粉刷、維持地面整潔，讓室內空間看起來較清爽，或者更換窗簾與地板，
小預算絕對能為賣房子立大功。

買方最在意房子有沒有漏水、是不是凶宅等等，賣房子前清楚告知屋況，避免賣房子後產生糾紛，如果擔心滲漏水或油漆剝落降低買方買房子的意願，可以先請專業廠商修繕，並由廠商提供一年保固，不只讓買方安心，也讓自己省心，千萬不要省小錢自己油漆掩蓋，不僅無法根治，日後容易產生糾紛！

提高房子的附加價值

萬一你考慮將家中出租或是出售的話，分享 10 個方法，讓你的家看起來更漂亮，也更有價值。
這些方法也許還能讓你將家裡以好價格賣出。

1. 使用白色或是米色油漆你的房子，然後搭配這些顏色，是最安全的選擇，但也能確保你的房子的美觀
2. 擦拭家具，這樣能夠避免累積灰塵，家具的使用壽命也更長。
3. 將所有壞掉的電器以及燈泡修理好，這樣房子看起來才不會像是無人照料
4. 如果有破碎的玻璃窗的話，趕快把它們換上新的， 這樣才不會像是被打劫一樣
5. 屋內的通風非常重要，這樣房子內才不會被濕氣和異味佔據
6. 好地規劃你想要如何裝潢房間，記得不要太過貪心，選擇過多風格
7. 如果要讓室內或是室外的牆面更有特色，你可以擺放一些裝飾品
8. 大門是給人第一印象的重要門面，因此要確保清理這個區域，給人好印象
9. 車庫大門要能正常運作，應該定期檢查運轉的發動機的狀態
10. 有什麼不需要使用的東西，就趕快丟棄它們，免得家中累積一堆雜物，讓人看了就心煩

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